Wednesday, October 20, 2004
Texte complet de l'arrêt tant FR que NL
----------------------------------------------------------------------------- JC03BD1_2 Date : 2003-11-13 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS M in. Public : DUBRULLENuméro de rôle : C010184N
-----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc) Renouvellement du bail – Demande – Indications –Irrégularité -Réparation-ConditionsRéponse du bailleur – Délai - Point de départ
------------------------------------------------------------------------------
Sommaire
L'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux est impératif : Cass., 5 novembre 1992, RG 9553, n° 717.
Le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande de renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours; ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission; dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande prend cours à partir de la date de la demande renouvelée . Voir également les conclusions (contraires) du M.P.publiées avant cet arrêt dans A.C.
Base légale -LOI DU 30-04-1951,ART Art. 14, al.
TEXTE:
N° C.01.0184.N DEUMER TRADE & CONSULTING, s.a., Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, contre V.D. M., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 11 décembre 2000 par le tribunal de première instance de Turnhout, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Guy Dubrulle a conclu. Le moyen de cassation
La décision de la Cour Attendu que l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que : " Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées " ; Que cette disposition est impérative ; Attendu que le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière de renouvellement du bail au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours, ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission ; Que, dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande de renouvellement du bail du preneur prévu à l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux, prend cours à partir de la date de la demande de renouvellement du bail ainsi renouvelée ; Attendu que le jugement attaqué constate que : 1. par lettre recommandée du 15 février 199 (8) le défendeur a adressé à la demanderesse une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions ; 2. le défendeur a complété sa première lettre par une lettre recommandée du 22 février 199(8) mentionnant que la demanderesse serait présumée consentir au renouvellement du bail si elle ne notifiait pas, dans les trois mois de la réception de cette lettre, suivant les mêmes voies, son refus motivé de renouvellement du bail, la stipulation de conditions différentes, ou les offres d'un tiers, et que cette notification devait se faire par lettre recommandée ; Attendu qu'en décidant ensuite que la lettre du 22 février 1998 complète celle du 15 février 1998 et que les deux lettres ont été envoyées en temps utile, et en rejetant, sur cette base, la nullité de la demande en renouvellement du bail requise par la demanderesse, le jugement attaqué justifie légalement sa décision ; Que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Robert Boes, les conseillers Ernest Waûters, Ghislain Londers et Albert Fettweis, et prononcé en audience publique du treize novembre deux mille trois par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guy Dubrulle, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Le greffier, Le conseiller,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Numéro : RC03BD1_2 Date : 2003-11-13 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : DUBRULLE Numéro de rôle : C010184N
----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz)HuurhernieuwingAanvraagVermeldingenOnregelmatigheidHerstelVoorwaardenAntwoord van de verhuurderTermijnAanvang
------------------------------------------------------------------------------
Sommaire Artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet is van dwingend recht (1) (1) Cass., 5 nov. 1992, AR 9553, nr 717.
De huurder kan de onregelmatigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing, wegens de niet-vermelding van de antwoordmogelijkheden van de verhuurder, herstellen door tussen de achttiende en de vijftiende maand voor het eindigen van de lopende huur een nieuwe regelmatige aanvraag aan de verhuurder te richten, wat kan gebeuren door het sturen van een aanvullende aangetekende brief die verwijst naar de inhoud van de eerste brief en waarin die verzuimvermelding voorkomt; in dat geval vangt de termijn van drie maanden om de aanvraag te beantwoorden aan vanaf de datum van de aldus vernieuwde aanvraag (1). (1) Zie ook de (strijdige) conclusie O.M.
Base légale
-WET VAN 30-04-1951,ART Art. 14, eerst
------------------------------------------------------------------------------
Texte
Nr. C.01.0184.N DEUMER TRADE & CONSULTING, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 2382 Poppel, Tulderheyde 25/WH 1, ingeschreven in het handelsregister te Turnhout, nummer 88451, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen V.D.M. verweerder, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.
Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 11 december 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. Middel Eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuurovereenkomsten, vormend boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De appèlrechters verwerpen het door eiseres ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van de Vrederechter van het tweede kanton Turnhout van 8 september 1999, verklaren dienvolgens de vordering van eiseres te horen zeggen voor recht dat verweerder het pand zonder recht noch titel bezet en te horen bevelen dat verweerder het pand zou ontruimen, ongegrond, en verwerpen het verweermiddel van eiseres dat verweerder aan eiseres geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing richtte, op grond van de volgende motieven : "(Verweerder) huurt van (eiseres) een handelspand, gelegen te P., T. F36 en 37 ingevolge een mondelinge huurovereenkomst. Op 15 februari 1998 richtte (verweerder) een aangetekend schrijven aan eiseres waarvan de inhoud luidt als volgt : 'Aangezien onze huurovereenkomst betreffende het handelspand gelegen te P., T. F36 en 37 op 1 juni 1999 verstrijkt, wens ik U hierbij overeenkomstig de artikelen 13 en volgende van de wet van 30 april 1951 om huurhernieuwing te verzoeken. Ik neem mij voor de daarin nu door mij uitgeoefende activiteit verder te zetten. Ik stel voor de overeenkomst te hernieuwen aan de thans geldende voorwaarden, eveneens wat de huurprijs betreft. Voor zoveel nodig richt ik hetzelfde verzoek van handelshuurverlenging aan B.V.B.A. Estancia Tulderheyde 25B, 2382 Poppel'. Op 22 februari 1998 richtte (verweerder) andermaal een aangetekend schrijven aan eiseres, waarvan de inhoud luidt als volgt : 'Bij nazicht van de handelshuurwet van 30 april 1951 en meer speciaal artikel 14 van de wet, ben ik tot de vaststelling gekomen dat ik in mijn aangetekend schrijven van 15 februari 1998 tot aanvraag van handelshuurverlenging het volgende vergeten te vermelden ben : 'De wet op de handelshuurovereenkomsten verplicht mij ertoe Uw aandacht te vestigen op de wettelijke bepalingen volgens dewelke U wordt geacht met de hernieuwing van de huur onder de hierboven voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien U mij niet, binnen de drie maanden na ontvangst van deze brief, kennis geeft van Uw met redenen omklede weigering van hernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Deze kennisgeving dient te gebeuren op dezelfde wijze als mijn aanvraag tot hernieuwing, dit is bij aangetekend schrijven'. Deze brief vervolledigt bijgevolg mijn aanvraag tot handelshuurvernieuwing van 15 februari 1998. Gelieve mij te verontschuldigen voor dit aangetekend schrijven en deze brief te aanvaarden als een betrachting mijnentwege om de wettelijke voorschriften na te leven'. (Eiseres) houdt voor dat geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing werd gedaan, gelet op het strenge en formalistische karakter van artikel 14 van de Handelshuurwet. Het schrijven van 15 februari 1998 maakt, aldus (eiseres), geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing uit, daar niet voldaan is aan de tweede voorwaarde zoals opgenomen in artikel 14. Het schrijven van 22 februari 1998 is, aldus nog (eiseres), behept met dezelfde nietigheid, daar het de voorwaarden niet opgeeft waaronder de huurder zelf bereid is de nieuwe huur aan te gaan. (Eiseres) stelt dat, nu de eerste aanvraag niet conform artikel 14 was, de huurder gedurende de wettelijke periode een nieuwe geldige aanvraag had moeten indienen, met vermelding van de twee inhoudelijke voorwaarden. De rechtbank merkt op dat de huurder in zijn tweede schrijven uitdrukkelijk heeft gesteld : 'deze brief vervolledigt bijgevolg mijn aanvraag tot handelshuurhernieuwing van 15 februari 1998'. Geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld. De eerste rechter wordt dan ook gevolgd waar hij stelt dat voldaan is aan beide voorwaarden van artikel 14 van de Handelshuurwet. Nu beide brieven tijdig werden verzonden, hetgeen ook niet betwist wordt, aanvaardt de rechtbank dat de brief van 22 februari 1998 een aanvulling vormt op deze van 15 februari 1998, zoals overigens uitdrukkelijk in de brief gesteld". Grieven Artikel 14 van de Handelshuurwet bepaalt dat de kennisgeving van de huurder, die het recht op hernieuwing wenst uit te oefenen, op straffe van nietigheid enerzijds de voorwaarden moet opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en anderzijds de vermelding moet bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Deze wetsbepaling is van dwingend recht. Niet alleen het verzuim van de opgave van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, leidt tot nietigheid, maar ook het ontbreken van de vermelding dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Het bestreden vonnis beslist dat geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld. Artikel 14 van de Handelshuurwet bepaalt evenwel uitdrukkelijk dat de in deze bepaling bedoelde kennisgeving aan beide voorwaarden moet voldoen. Hieruit volgt dat wanneer in een eerste brief de voorwaarden worden opgegeven waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, en pas in een latere brief vermeld wordt dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, de kennisgeving niet voldoet aan de vereisten van artikel 14 van de Handelshuurwet en derhalve nietig is. De verplichte vermelding van artikel 14 van de Handelshuurwet heeft tot doel de wettige belangen van de eigenaars te beschermen, en met name te vermijden dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht wordt opgelegd. De in artikel 14 van de Handelshuurwet bedoelde kennisgeving door de huurder doet voor de verhuurder een termijn ingaan om kennis te geven ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. De belangen van de verhuurder vereisen dat deze termijn van drie maanden op een welbepaald ogenblik ingaat, met name op het ogenblik van de kennisgeving. Artikel 14 van de Handelshuurwet verzet zich tegen een kennisgeving die in meerdere brieven is opgedeeld, gezien er aldus twijfel ontstaat over het ogenblik waarop de termijn voor de verhuurder begint te lopen. Hieruit volgt dat de appèlrechters derhalve, door te beslissen dat geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld, en dat een kennisgeving bestaande uit twee brieven, waarbij in de eerste brief enkel de voorwaarden werden opgegeven waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, en pas in een latere brief vermeld wordt dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur over de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, geldig is, nu beide brieven tijdig werden verzonden en de tweede brief een aanvulling vormt op de eerste brief, en door op die gronden de vordering van eiseres te horen zeggen voor recht dat verweerder het pand zonder recht noch titel bezet en te horen bevelen dat verweerder het pand zou ontruimen, ongegrond te verklaren, artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuurovereenkomsten, vormend boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek, schenden. Beslissing van het Hof Overwegende dat artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur bepaalt : "De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden voor het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde" ; Dat die wetsbepaling van dwingend recht is ; Overwegende dat de huurder de onregelmatigheid van de aanvraag wegens de niet-vermelding van de antwoordmogelijkheden van de verhuurder kan herstellen door tussen de achttiende en vijftiende maand voor het eindigen van de lopende huur een nieuwe regelmatige aanvraag tot huurhernieuwing aan de verhuurder te richten, wat kan gebeuren door het sturen van een aanvullende aangetekende brief die verwijst naar de inhoud van de eerste brief, en waarin die verzuimvermelding voorkomt ; Dat in dat geval de in artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet gestelde termijn van drie maanden om de aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder te beantwoorden, aanvangt vanaf de datum van de aldus vernieuwde aanvraag tot huurhernieuwing ; Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat : 1. verweerder bij aangetekende brief van 15 februari 1992 een aanvraag tot huurhernieuwing aan de eiseres heeft gedaan aan de bestaande voorwaarden ; 2. verweerder bij aangetekende brief van 22 februari 1992 zijn eerste brief vervolledigt met de vermelding dat eiseres wordt geacht met de huurhernieuwing in te stemmen indien zij niet, binnen drie maanden na de ontvangst van deze brief, op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft van haar met redenen omklede weigering van huurhernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde en dat deze kennisgeving dient te gebeuren bij aangetekend schrijven ; Overwegende dat het bestreden vonnis door vervolgens te oordelen dat de brief van 22 februari 1998 een aanvulling vormt op die van 15 februari 1998 en dat beide brieven tijdig werden verzonden, en op grond hiervan de door eiseres gevorderde nietigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing af te wijzen, zijn beslissing naar recht verantwoordt ; Dat het middel niet kan worden aangenomen ;
OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ; Veroordeelt eiseres in de kosten. De kosten begroot op de som van vijfhonderd en negen euro negenendertig cent jegens de eisende partij en op de som van honderd vijfendertig euro zevenennegentig cent jegens de verwerende partij. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers en Albert Fettweis, en in openbare terechtzitting van dertien november tweeduizend en drie uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.
-----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc) Renouvellement du bail – Demande – Indications –Irrégularité -Réparation-ConditionsRéponse du bailleur – Délai - Point de départ
------------------------------------------------------------------------------
Sommaire
L'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux est impératif : Cass., 5 novembre 1992, RG 9553, n° 717.
Le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande de renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours; ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission; dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande prend cours à partir de la date de la demande renouvelée . Voir également les conclusions (contraires) du M.P.publiées avant cet arrêt dans A.C.
Base légale -LOI DU 30-04-1951,ART Art. 14, al.
TEXTE:
N° C.01.0184.N DEUMER TRADE & CONSULTING, s.a., Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, contre V.D. M., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 11 décembre 2000 par le tribunal de première instance de Turnhout, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Guy Dubrulle a conclu. Le moyen de cassation
La décision de la Cour Attendu que l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que : " Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées " ; Que cette disposition est impérative ; Attendu que le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande résultant du défaut d'indication des possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière de renouvellement du bail au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours, ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission ; Que, dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande de renouvellement du bail du preneur prévu à l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux, prend cours à partir de la date de la demande de renouvellement du bail ainsi renouvelée ; Attendu que le jugement attaqué constate que : 1. par lettre recommandée du 15 février 199 (8) le défendeur a adressé à la demanderesse une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions ; 2. le défendeur a complété sa première lettre par une lettre recommandée du 22 février 199(8) mentionnant que la demanderesse serait présumée consentir au renouvellement du bail si elle ne notifiait pas, dans les trois mois de la réception de cette lettre, suivant les mêmes voies, son refus motivé de renouvellement du bail, la stipulation de conditions différentes, ou les offres d'un tiers, et que cette notification devait se faire par lettre recommandée ; Attendu qu'en décidant ensuite que la lettre du 22 février 1998 complète celle du 15 février 1998 et que les deux lettres ont été envoyées en temps utile, et en rejetant, sur cette base, la nullité de la demande en renouvellement du bail requise par la demanderesse, le jugement attaqué justifie légalement sa décision ; Que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Robert Boes, les conseillers Ernest Waûters, Ghislain Londers et Albert Fettweis, et prononcé en audience publique du treize novembre deux mille trois par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guy Dubrulle, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Le greffier, Le conseiller,
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Numéro : RC03BD1_2 Date : 2003-11-13 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : DUBRULLE Numéro de rôle : C010184N
----------------------------------------------------------------------------
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz)HuurhernieuwingAanvraagVermeldingenOnregelmatigheidHerstelVoorwaardenAntwoord van de verhuurderTermijnAanvang
------------------------------------------------------------------------------
Sommaire Artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet is van dwingend recht (1) (1) Cass., 5 nov. 1992, AR 9553, nr 717.
De huurder kan de onregelmatigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing, wegens de niet-vermelding van de antwoordmogelijkheden van de verhuurder, herstellen door tussen de achttiende en de vijftiende maand voor het eindigen van de lopende huur een nieuwe regelmatige aanvraag aan de verhuurder te richten, wat kan gebeuren door het sturen van een aanvullende aangetekende brief die verwijst naar de inhoud van de eerste brief en waarin die verzuimvermelding voorkomt; in dat geval vangt de termijn van drie maanden om de aanvraag te beantwoorden aan vanaf de datum van de aldus vernieuwde aanvraag (1). (1) Zie ook de (strijdige) conclusie O.M.
Base légale
-WET VAN 30-04-1951,ART Art. 14, eerst
------------------------------------------------------------------------------
Texte
Nr. C.01.0184.N DEUMER TRADE & CONSULTING, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 2382 Poppel, Tulderheyde 25/WH 1, ingeschreven in het handelsregister te Turnhout, nummer 88451, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen V.D.M. verweerder, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.
Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 11 december 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. Middel Eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuurovereenkomsten, vormend boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De appèlrechters verwerpen het door eiseres ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van de Vrederechter van het tweede kanton Turnhout van 8 september 1999, verklaren dienvolgens de vordering van eiseres te horen zeggen voor recht dat verweerder het pand zonder recht noch titel bezet en te horen bevelen dat verweerder het pand zou ontruimen, ongegrond, en verwerpen het verweermiddel van eiseres dat verweerder aan eiseres geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing richtte, op grond van de volgende motieven : "(Verweerder) huurt van (eiseres) een handelspand, gelegen te P., T. F36 en 37 ingevolge een mondelinge huurovereenkomst. Op 15 februari 1998 richtte (verweerder) een aangetekend schrijven aan eiseres waarvan de inhoud luidt als volgt : 'Aangezien onze huurovereenkomst betreffende het handelspand gelegen te P., T. F36 en 37 op 1 juni 1999 verstrijkt, wens ik U hierbij overeenkomstig de artikelen 13 en volgende van de wet van 30 april 1951 om huurhernieuwing te verzoeken. Ik neem mij voor de daarin nu door mij uitgeoefende activiteit verder te zetten. Ik stel voor de overeenkomst te hernieuwen aan de thans geldende voorwaarden, eveneens wat de huurprijs betreft. Voor zoveel nodig richt ik hetzelfde verzoek van handelshuurverlenging aan B.V.B.A. Estancia Tulderheyde 25B, 2382 Poppel'. Op 22 februari 1998 richtte (verweerder) andermaal een aangetekend schrijven aan eiseres, waarvan de inhoud luidt als volgt : 'Bij nazicht van de handelshuurwet van 30 april 1951 en meer speciaal artikel 14 van de wet, ben ik tot de vaststelling gekomen dat ik in mijn aangetekend schrijven van 15 februari 1998 tot aanvraag van handelshuurverlenging het volgende vergeten te vermelden ben : 'De wet op de handelshuurovereenkomsten verplicht mij ertoe Uw aandacht te vestigen op de wettelijke bepalingen volgens dewelke U wordt geacht met de hernieuwing van de huur onder de hierboven voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien U mij niet, binnen de drie maanden na ontvangst van deze brief, kennis geeft van Uw met redenen omklede weigering van hernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Deze kennisgeving dient te gebeuren op dezelfde wijze als mijn aanvraag tot hernieuwing, dit is bij aangetekend schrijven'. Deze brief vervolledigt bijgevolg mijn aanvraag tot handelshuurvernieuwing van 15 februari 1998. Gelieve mij te verontschuldigen voor dit aangetekend schrijven en deze brief te aanvaarden als een betrachting mijnentwege om de wettelijke voorschriften na te leven'. (Eiseres) houdt voor dat geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing werd gedaan, gelet op het strenge en formalistische karakter van artikel 14 van de Handelshuurwet. Het schrijven van 15 februari 1998 maakt, aldus (eiseres), geen geldige aanvraag tot huurhernieuwing uit, daar niet voldaan is aan de tweede voorwaarde zoals opgenomen in artikel 14. Het schrijven van 22 februari 1998 is, aldus nog (eiseres), behept met dezelfde nietigheid, daar het de voorwaarden niet opgeeft waaronder de huurder zelf bereid is de nieuwe huur aan te gaan. (Eiseres) stelt dat, nu de eerste aanvraag niet conform artikel 14 was, de huurder gedurende de wettelijke periode een nieuwe geldige aanvraag had moeten indienen, met vermelding van de twee inhoudelijke voorwaarden. De rechtbank merkt op dat de huurder in zijn tweede schrijven uitdrukkelijk heeft gesteld : 'deze brief vervolledigt bijgevolg mijn aanvraag tot handelshuurhernieuwing van 15 februari 1998'. Geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld. De eerste rechter wordt dan ook gevolgd waar hij stelt dat voldaan is aan beide voorwaarden van artikel 14 van de Handelshuurwet. Nu beide brieven tijdig werden verzonden, hetgeen ook niet betwist wordt, aanvaardt de rechtbank dat de brief van 22 februari 1998 een aanvulling vormt op deze van 15 februari 1998, zoals overigens uitdrukkelijk in de brief gesteld". Grieven Artikel 14 van de Handelshuurwet bepaalt dat de kennisgeving van de huurder, die het recht op hernieuwing wenst uit te oefenen, op straffe van nietigheid enerzijds de voorwaarden moet opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en anderzijds de vermelding moet bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Deze wetsbepaling is van dwingend recht. Niet alleen het verzuim van de opgave van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, leidt tot nietigheid, maar ook het ontbreken van de vermelding dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Het bestreden vonnis beslist dat geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld. Artikel 14 van de Handelshuurwet bepaalt evenwel uitdrukkelijk dat de in deze bepaling bedoelde kennisgeving aan beide voorwaarden moet voldoen. Hieruit volgt dat wanneer in een eerste brief de voorwaarden worden opgegeven waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, en pas in een latere brief vermeld wordt dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, de kennisgeving niet voldoet aan de vereisten van artikel 14 van de Handelshuurwet en derhalve nietig is. De verplichte vermelding van artikel 14 van de Handelshuurwet heeft tot doel de wettige belangen van de eigenaars te beschermen, en met name te vermijden dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht wordt opgelegd. De in artikel 14 van de Handelshuurwet bedoelde kennisgeving door de huurder doet voor de verhuurder een termijn ingaan om kennis te geven ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. De belangen van de verhuurder vereisen dat deze termijn van drie maanden op een welbepaald ogenblik ingaat, met name op het ogenblik van de kennisgeving. Artikel 14 van de Handelshuurwet verzet zich tegen een kennisgeving die in meerdere brieven is opgedeeld, gezien er aldus twijfel ontstaat over het ogenblik waarop de termijn voor de verhuurder begint te lopen. Hieruit volgt dat de appèlrechters derhalve, door te beslissen dat geen enkele wettelijke bepaling gebiedt dat de inhoud van de kennisgeving van artikel 14 van de Handelshuurwet bij één en hetzelfde schrijven zou worden meegedeeld, en dat een kennisgeving bestaande uit twee brieven, waarbij in de eerste brief enkel de voorwaarden werden opgegeven waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, en pas in een latere brief vermeld wordt dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur over de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, geldig is, nu beide brieven tijdig werden verzonden en de tweede brief een aanvulling vormt op de eerste brief, en door op die gronden de vordering van eiseres te horen zeggen voor recht dat verweerder het pand zonder recht noch titel bezet en te horen bevelen dat verweerder het pand zou ontruimen, ongegrond te verklaren, artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuurovereenkomsten, vormend boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek, schenden. Beslissing van het Hof Overwegende dat artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur bepaalt : "De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden voor het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde" ; Dat die wetsbepaling van dwingend recht is ; Overwegende dat de huurder de onregelmatigheid van de aanvraag wegens de niet-vermelding van de antwoordmogelijkheden van de verhuurder kan herstellen door tussen de achttiende en vijftiende maand voor het eindigen van de lopende huur een nieuwe regelmatige aanvraag tot huurhernieuwing aan de verhuurder te richten, wat kan gebeuren door het sturen van een aanvullende aangetekende brief die verwijst naar de inhoud van de eerste brief, en waarin die verzuimvermelding voorkomt ; Dat in dat geval de in artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet gestelde termijn van drie maanden om de aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder te beantwoorden, aanvangt vanaf de datum van de aldus vernieuwde aanvraag tot huurhernieuwing ; Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat : 1. verweerder bij aangetekende brief van 15 februari 1992 een aanvraag tot huurhernieuwing aan de eiseres heeft gedaan aan de bestaande voorwaarden ; 2. verweerder bij aangetekende brief van 22 februari 1992 zijn eerste brief vervolledigt met de vermelding dat eiseres wordt geacht met de huurhernieuwing in te stemmen indien zij niet, binnen drie maanden na de ontvangst van deze brief, op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft van haar met redenen omklede weigering van huurhernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde en dat deze kennisgeving dient te gebeuren bij aangetekend schrijven ; Overwegende dat het bestreden vonnis door vervolgens te oordelen dat de brief van 22 februari 1998 een aanvulling vormt op die van 15 februari 1998 en dat beide brieven tijdig werden verzonden, en op grond hiervan de door eiseres gevorderde nietigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing af te wijzen, zijn beslissing naar recht verantwoordt ; Dat het middel niet kan worden aangenomen ;
OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ; Veroordeelt eiseres in de kosten. De kosten begroot op de som van vijfhonderd en negen euro negenendertig cent jegens de eisende partij en op de som van honderd vijfendertig euro zevenennegentig cent jegens de verwerende partij. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers en Albert Fettweis, en in openbare terechtzitting van dertien november tweeduizend en drie uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.
# posted by Leon Dochy @ 11:47 PM 
